限购限贷的济南楼市,能承受的房价上限是多少?

济南楼市参考一直在思考一个问题,那就是现阶段限购限贷的这座城市,济南老百姓房价的上限是多少?也就是这座城市的富裕居民能最大支撑的房价是多少?今天我们就来粗略算算这个问题。这个问题参考君在2018年就曾探讨过,今天我们再来聊聊。讨论的背景是限购限贷,需要指出的是,如果济南不限购不限贷,在外部资金流入济南楼市的情况下,以下计算并不成立。一旦限购限贷解除,济南极有可能开启新的楼市周期,届时房价可能会出现波动。这么多年过去了,济南楼市依然严格执行限购限贷政策!参考君认为,只要济南楼市不放开限购限贷,只要国家还在倡导房住不炒,济南房价就不会有大的涨幅。限购限贷的状态下,济南购房需求基本以自住为主!所以讨论这个话题,才有意义。在计算这个问题之前,参考君想起了济南楼市广为流传的一个价格体系:54321价格体系,很多人奉为圭臬,深信不疑。其实这个价格体系,你很难说它是对的或者是错的。因为,没有时间的参照,所谓价格体系就无从谈起。参考君相信未来有一天济南的房价整体会实现54321,当然那可能是2028年(随便举了个年份)。现在济南也有部分房源的单价逼近4万,比如济南主城的学区房,别墅,这些都是个例,参考君相信在2020年济南成交的19.09万套商品房中,这些房源至少极少数。这里我们不是探讨未来何年何月济南会整体房价会达到54321的价格体系,我们来大致计算一下,以济南当前最新的经济情况,现阶段限购限贷,济南的房价上限是多少?首先,你会问参考君你打算如何计算济南理论上的房价上限?我们使用的最关键的数据是,济南城镇居民的“收支盈余”,也就是2019年济南市城镇居民人均可支配收入扣除2019年济南城镇居民消费支出之后的盈余部分。通俗地讲就是,2019年济南人收入减去消费支出之后的部分。(注:2019年的数据最接近现在济南的经济情况。)收支盈余是城镇居民在维持生存的必须消费之外,可以拿来进行奢侈型消费和购房的收入部分。为了计算上限,在这里有一个比较极限的假设前提:济南城镇居民将其收支盈余100%均用于支付当年度的按揭贷款,而不再有其他任何奢侈型消费。这里还有一个提前就是,全部的首付不需要自己出,需要啃老,或者啃老本(卖房、积蓄),购房者不需要依靠现阶段自己的收入承担首付,只需要按月还贷款就可以。当然,首付全部啃老,月供自己承担的这种现象,在济南房价高企的今天,已经越来越普遍了。为了计算济南的上限房价,只能做这样的极限设定。还需要补充的是,在济南现实中,有一部分群体是富豪阶层,他们买别墅洋房都会很轻松,诸如此类的个别例子不在本次计算范围内,我们计算的是从济南整体层面来着手。本文的数据全部来自于济南统计局的公布数字,真实可查,且有相当的代表性。按照上面的原理,我们来计算一下济南理论上的房价上限是多少?根据济南政府网站公布的2019年济南市国民经济和社会发展统计公报,2019年,济南市城镇居民人均可支配收入51913元;城镇居民人均生活消费支出33439元。生活消费支出为生活必须型消费,如果你观察其他二线城市的生活消费支出,很多城市都大差不差,基本都是这个水平。收入51913元,减去消费支出33439元,收支盈余18474元。为了计算上限,避免2米的姚明和1米五的潘长江,平均身高1米七五这样的现象,再极端一点,按照二八定律,20%的富裕群体(他们也就是房地产市场里的目标客户)占有了80%的收入,也就是富人人均收入是一般群体人均收入的4倍,但是富人的消费支出(必须消费)与普通人的消费支出(必须消费)差别不大。注意,本文提到过,收支盈余是城镇居民在维持生存的必须消费之外,可以拿来进行奢侈型消费和购房的收入部分。按照二八法则,这样算下来,济南富裕人群的收入盈余为:51913元×4—33439元=17.4万元。按揭贷款一般都是以家庭为单位进行支付的,而中国东部城市的家庭平均人口数约为3.2人。假设济南家庭平均人口为3.2人,其中一位家庭成员为高收入人士,剩下的2.2认为普通收入,这也符合现在很多家庭的情况,全家有一个顶梁柱,而全家人都是高收入的人群极为少见。这样算下来,济南富裕家庭的收支盈余为:17.4万元+18474元(人均收支盈余)×2.2=21.49万元,约等于21.5万。21.5万这边是济南富裕家庭的年度收支盈余。按照前面的设定,21.5万的年度收支盈余理论上最高的按揭支付能力,每月平均可还贷款1.79万左右。当然这就是设定的极限了,一旦每月平均月供超过1.79万,济南城镇居民就会被房贷盘剥干净,现金流断掉,甚至只能靠紧衣缩食来承担按揭贷款,甚至会为了赚钱铤而走险,而济南的生活性消费也会随之受到冲击。而根据房贷计算器,我们可以计算出,如果每月按揭1.79万,可以算出,我们买房的贷款上限是多少。按照现在济南房贷上浮10%,贷款期限为25年,月还款不超过1.79万这样的设定计算,最高可贷295万。按照首付3成,总房款约为492万!按照济南2019年商品住宅套均面积125㎡来计算,我们可以算出济南理论上的房价上限是多少:492万元?125平米=3.9万/平米!按照上面的数据,济南的富裕家庭首付啃老本,并且将全部收支盈余拿去偿还按揭贷款,我们能够承受的济南理论上的房价上限也只有大约3.9万/平米。而且这是十分极限的上限数据。看到这里我们或许明白,为何济南就连CBD,房子单价也很难突破3万大关!而2016-2017,济南那些高价地在疯狂拍地之后,曾一度传出未来售价3万+,但现在看看有几个突破了3万+?而且3.9万是计算出来的济南房价的极限值,极限值!当然,这只是极限值,是上限,数据仅供参考,它相当于一根红线,越过就危险,但是真正疯狂举债买房的家庭很少,所以数据仅供参考。根据我国现阶段真实的房价水平,是居民将其收支盈余的66%用于支付按揭贷款。如此一来也有三分之一的闲余资金应对未来,不至于捉襟见肘,现金流断裂。但这中66%的杠杆也是十分高,在疫情影响下,现金流十分危险。假如济南富裕家庭将66%的收支盈余用来偿还按揭贷款,较为合适的月供金额为:21.5万收支盈余×66%?12个月=1.18万元。有了比较适合的月供1.18万元,贷款总额也就很好计算:160万!月供不超过1.18万,上浮10%,贷款25年,大约可以有195万元贷款。按照首付3成计算,总房款款大约为325万。还是按照济南2019年商品住宅套均面积125㎡来计算,我们可以算出济南理论上的合理上限房价是多少:325万元?125平米=2.6万/平米!这就是济南房价合理的上限!至少在参考君看来,目前济南只要单价过2.6万的楼盘,基本都是精装豪宅,基本都是塔尖人群在购买,比如仁恒公园世纪、万科大都会……除了塔尖人群和精装豪宅,2.6万的普通楼盘在济南很难有市场,就算位于CBD,毛坯也仅仅在2.3-2.5万!上限就是红线!最后,希望这个数字对济南普通购房者有所帮助,参考一下这个数字,对于自己买房或许有所帮助。只要房住不炒,只要限购限贷,济南房价将持续平稳。2.6万上限如此,我们更应该理性买房!选择品质楼盘,拒绝问题楼盘。全文完,本文作者参考君刘龙龙,欢迎添加。
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