济南真有那么惨?2015年以来,房价普涨80%!

最近,国内某知名楼市大微发了关于济南楼市一篇文章,讲了“一个悲伤的故事”——济南这个城市,让买房人站岗,让开发商站岗,“话少活好镰刀快”的碧GY也高位站岗,进来出不去了!这篇文章发布后,很多外地的朋友问观察君——济南楼市真的这么惨?说实话,我们不知道该怎么回答。如果说惨,济南楼市中真的有很多开发商确实非常惨!但另一方面,从2015年年底到现在,济南大部分片区的房价普遍上涨了80%左右,还不够吗?1st
济南楼市比惨!碧GY根本排不上号!在看前述雄文的时候,观察君好多次都忍不住发出了猪笑——写得确实很精彩。文章说,2016年的唐冶帝华地王(突发!帝华土地被强制收回!一盘好棋是怎么被下坏的……)之后,济南一共拍13宗溢价超过100%的土地,济南人将之称为“点燃济南的十三太保”;2017年,济南再次拍出23宗高价地,济南人将之称为“托举济南的二十三壮士”。十三太保、二十三壮士……哈哈哈!作为济南人,我们真没听说过这种事说法。不过,我们get到了文章的意思。2016年的高价地,让济南房价呼呼上涨;2017年的高价地,“点燃了自己照亮了别人”,一众开发商被深深地套住了!不过,在2017年的高价地中,碧GY很惨吗?恰恰相反!2017年12月,新东站张马片区发生土拍大战!碧GY联合N多企业拍下了1440亩土地。土地价格方面,普通住宅楼面地价在5500元至8600元/平方米之间。这次土拍,有很多很多内幕,不能说太多。但结果是:在2017年所有发生剧烈竞拍的土地中,这一批土地的价格是最合适的!而且,即使放到今天看,这些土地价格也不算太贵!目前,新东站张马片区在售毛坯房产品,价格1.1万元/平方米左右;在售精装房,价格1.3-1.5万元/平方米左右。对比以上地价,这样的情况,很惨吗?有些企业,确实在亏损,但亏损幅度并不大;还有一些企业,依然在保持着微利。济南楼市最惨烈的情况,根本不是张马片区,而是汉峪片区、唐冶片区、长岭山片区。2017年8月,唐冶片区土拍,普通住宅楼面地价拍到了1.2万元/平方米左右,低密度住宅用地更是拍到了1.7万元/平方米左右。目前,该片区在售毛坯房价格1.1万-1.3万元/平方米,精装房价格1.5万元/平方米。同样是2017年8月,汉峪片区土拍,普通住宅土地楼面价拍到1.7万元/平方米,低密度住宅用地拍到2万元/平方米。目前,该片区普通的毛坯房价格1.9万左右,二手房价格一万七八。以上两个片区,惨到什么程度?2017年8月至今,两三年了,很多地块还没有开盘!比如,山钢唐冶项目,金科汉峪南项目。还有一些楼盘已经开盘,但卖一套亏一套,发生巨额亏损!比如,汉峪某项目,1.7万+的土地成本,从2017年8月拿地到现在两三年了,拿地资金年利息成本按照8%估算,土地成本已经2万+了,可现在它的产品售价仅有2.1万/平方米!真是亏得一塌糊涂!总结一下:过去几年,济南楼市真的有很多开发商挺惨的!这批被套的开发商,有物业一流的,有园林一流的,有央企国资背景的,有地方国资背景的,有些开发商真的亏的连裤衩也不剩了。张马片区的开发商,可以说是幸运地躲过一劫,并不算太惨!2nd从2015年四季度以来济南大部分地区房价上涨80%!虽然前面说,部分开发商很惨、很惨,但我们要说:那只是部分开发商;而且,这部分开发商中,大部分开发商此前都赚得盆满钵满。为什么?因为,从2015年以来,济南绝大部分地区的房价差不多涨了80%左右!前述雄文中提到:2016年,华润紫云府开盘,均价1.35万元/平方米;2020年,旁边的公元九里开盘,成交均价1.45万元/平方米。2016年,工业北路沿线恒大城开盘,均价1.15万元/平方米;2020年,恒大城三期在售,均价1.2万元/平方米。不去纠结细节,以上的数据基本是靠谱的!但是,如果从2015年8月算起呢?2015年10月恒大城售价7500元/平方米;今年春节前,价格一万二三,涨幅70%左右;紫云府,2015年8月份售价8000元/平方米左右,目前公元九里售价1.5万元以上,涨幅80%以上……再说其他片区。唐冶片区:2015年年底,这里的房价6000多元/平方米,甚至有5000多元/平方米的,现如今房价1.1万-1.3万元/平方米;西客站片区,2015年年底房价也是6000多元/平方米,现如今刚需产品价格一万二三/平方米……济南的本轮房价上涨,是从2015年第4季度开始,至2018年8月份结束。这期间,2015年至2016年年底的涨幅是非常之大的!尤其是受2016年的土拍刺激,房价几乎是一天一个样。2017年,济南房价在供应紧张、土拍大战的刺激下,房价继续快速上涨。到了2018年,济南房价的疲态已经很明显。最早倒下的是章丘,到9月份蔓延到济南主城,到了10月份价格战四起,济南市场最终变凉……目前,济南房价已经有了很大回落,但这是房价疯狂上涨之后的理性修复。这样的修复是正常的。相反,此前的房价疯狂上涨反而是病态的!济南西客站片区,2015年房价六七千,到了2018年,房价最最高一度达到近两万!济南南城,2015年房价1万左右,到了2018年,房价最高到了2.5万+!这正常吗?十分病态!从2015年至今,5年间济南房价上涨80%,这样的涨幅已经很可以了!3rd济南房价筑底中回顾过去济南房价走势,从2015年四季度到2018年9月份,济南房价一直处于上涨通道中。从2018年10月到2019年年底,济南房价是不断阴跌。但是,从去年年底以来,济南房价筑底的势头已经很明显。在新东站张马片区,去年年底毛坯房价格一度达到1.1万元/平方米以下,现如今价格基本稳定;在雪山片区,去年年底精装房价格达到1.25万元/平方米,现如今精装房已经售罄,毛坯房价格已经在1.2万元/平方米左右;在新东站正南区域,去年年底新城项目一度出现过1万左右的房源,天鸿项目出现过1.1以下的房源,目前价格小有回升。唯一例外的是位于南城的公元九里项目,今年年初1.35万-1.5万/平方米的价格,打破了原有的价格平台。但这个价格,预计也会是底价了,目前,公元九里的售价已经达到1.5万元/平方米以上。未来,济南房价还会不会继续跌?我们还是以前的判断:从去年年底以来,济南房价已经正在筑底。虽然有些楼盘的价格依然虚高,但大家可以重点关注那些推出大促销的楼盘,它们的特惠价产品很可能会是抄底价了。另外,我们很喜欢前述雄文中的一句话:济南是“真·房住不炒”的践行者。房住不炒,是靠稳定的房价预期来实现的。只有房价不涨了,或者房价涨幅低于资金成本,那才能真的实现房住不炒。济南这两年房价不涨了,其实挺好的——买房人更纯粹了,只有需要了才去买房,而且可以慢慢挑房子;投资客少了,房地产的泡沫少了,济南楼市更健康了;同时,房价下跌了,很多刚需族重新又能买得起房子了,城市幸福指数会因此变得更高……房价暂时不涨了,等等老百姓的收入增长,这对这个城市的长远发展并不是坏事。长期看,我们依然看好济南的未来。——全文完——
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