大城崛起!济南超级大盘发展简史!

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今天,我们来聊一聊济南房地产行业发展中的那些超级大盘。
那么,什么样的楼盘才能称之为超级大盘呢?
我们所说的超级大盘,有几个重要的衡量指标:一是体量大,少则千余亩,多则几千亩上万亩;二是产品体系丰富,覆盖洋房、小高层、高层、别墅等多种住宅产品;三是配套完善,教育、商业、酒店、文化娱乐健身等配套一应俱全。
这样的超级大盘,由于占地面积大,产品体系丰富,开发周期相对较长,少则几年,多则十几年,更为重要的是,他们往往给济南的城市居住格局带来较大的影响。从某些意义上来说,超级大盘的存在也是推动济南城市化进程的一个重要推动力。

超级大盘的造城运动
2000年以前,济南市场上并没有出现比较大型的楼盘。大部分的楼盘开发主要集中在市区范围内,且开发规模相对较小。
直到2002年年底,位于城区西南部的阳光100社区开工建设,济南第一个占地超过1000亩的大型楼盘开始出现在人们的视野中。
此后,济南大型楼盘开始陆续登上济南城市发展的历史舞台。
2002年年底占地1500余亩的阳光100社区开建
2005年年底占地5000余亩的鲁能领秀城开建
2008年初占地1200余亩的海尔·绿城全运村首次开盘
2010年3月占地超过3600亩的中海国际社区开工建设
上述四个超级大盘的出现,改变了以往人们对于楼盘社区的看法,一座大型社区不再仅仅只有住宅楼,它更像一座配套齐全的小城,住宅、教育、商业、交通、星级酒店……这就是大型社区的魅力。
早期的时候,很多人对于处于远郊地区的鲁能领秀城、中海国际社区等持有偏见,认为太远了。如今,以鲁能领秀城、中海国际社区和阳光100社区三大超级大盘为核心的济南南部城区,一改往日偏僻、脏乱差的局面,早已是人口聚集、交通便利、商业繁华、教育发达的南部新城。
同样的,得益于市政府“东拓西进南控北跨”的城市发展政策,在海尔·绿城全运村的带动下,济南东部高新区迎来跨越式发展,新项目陆续落地,交通、商业、教育齐头并进,东部新城逐渐成型且规模不断扩大,同时也直接带动济南的整体房价从6000到10000迈上了新的台阶。
此后,济南西部也迎来了超级大盘的身影。济南西站自2009年7月12日奠基开工,2011年6月30日随京沪高速铁路建成启用。济南西部由此揭开了快速发展的面纱。绿地集团、恒大集团、中建八局纷纷布局济南西客站片区,其中恒大地产在济南西一口气拿下十几块地,几大开发集团将济南西联手打造成了目前济南市最具TOD模式的居住社区。
再后来,天鸿万象新天落地济南高新区北部,万达文旅城落地济南东部,中海华山珑城落地济南北华山片区……
经过近二十年的发展,陆续落地超级大盘在济南缔造了一个又一个极具生活气息的现代化大型新城社区,吸引着一批又一批的市民前往定居生活,改变着济南城市的居住格局。
但是,超级大盘给济南带来的并不仅仅是缔造新城……

超级大盘给济南带来了什么?
超级大盘的社会效应,最直观的就是我们前面提到的缔造新城,改变城市面貌。
每一座超级大盘的崛起,都是对原有片区的变革性改造,比如阳光100在脏乱差的水泥厂路片区(现在的阳光新路),比如鲁能领秀城在未被开发的二环南片区,比如恒大在西客站片区,比如中海在华山片区。这些变革性改造体现在对片区周边居住环境的改善、交通道路疏通、商业配套以及教育资源的引入等等多个方面,超级大盘的开发商基本上扮演着城市开荒者的角色。
另外,超级大盘还有个特点,那就是拿地时间比较早,而早期的地价相对较低,在土地成本上比之周边项目更具有优势,这就意味着房价可调整的空间就大了许多。在同样的市场环境下,超级大盘可以以低于周边楼盘售价的价格进行销售,这在一定程度上对于稳定和降低房价有着积极的作用。房价低,贴近人们的购买力,对解决刚需用户的居住需求意义重大。所以超级大盘,也会是很多努力定居济南的外来人才重点关注的楼盘。这是超级大盘的第二个普遍性的社会意义。
第三个层面,我认为是对城市居民在居住环境方面对自然生态追求上的促进和改变。看起来比较拗口,其实简单来说就是,改变了人们对居住环境的认知,从对原始的居住需求,到现在越来越多的城市居民对于自然生态居住环境的向往。
所以,我们大家都能看到,超级大盘基本都处于城市周边,在开发过程中更注重对自然生态环境的改造和利用,重视自然生态与人文的完美结合,让人们的居住环境更加贴近自然。
特别是超级大盘对山水环境的情有独钟,每一座超级大盘要么靠近山水,要么内部有山水,在自然资源不具备山水共存的条件下,山或水肯定会有其一。所谓“仁者乐山,智者乐水”。山的厚重,水的灵性,自古以来就是中国文人墨客们津津乐道的文化传承。这也吸引着越来越多的城市居民对低密度高品质生态居住环境的倾心追求,而依山傍水无疑成为选择的最重要条件。
但是,依山傍水的超级大盘在济南是十分稀缺的,在城区更是几乎没有。

济南城区依山傍水的稀缺大盘
提到济南城区的山水超级大盘,我们就不能不提济南东北部城区的中海华山组团。
中海是华山片区不折不扣的城市拓荒者!
2014年,当中海在华山的第一个项目——华山珑城的奠基仪式铲下第一锨土时,这里还没有满目的绿翠,没有碧波荡漾的湖水,只有大片的村庄和麦田。如今的华山片区,华山湖碧波荡漾,湖畔高楼林立,周边道路修得宽敞大气,一座现代化的华山新城依山傍水,展示着她在济南闹市区下的低调繁华。而华山湖公园,也成了济南人周末出游的热门打卡地。或许是人们骨子里对山湖美景的热爱,这六年间,中海在华山片区开发的每一个楼盘,都备受追捧。无论是成交面积,成交套数,还是成交总金额,无一不是济南住宅成交排行榜的翘楚。
可以预见,未来20年,甚至30年,济南可能都不会再有“第二个华山湖”。所以当下,每一套华山的房子,都是“且买且珍惜”。肆
依山傍水的低密住宅社区
在华山风景区这样天赋的自然生态环境之下,依山、傍水、低密的中海·半山湾畔项目就特别值得关注。
中海·半山湾畔位于华山片区东部,临近奥体中路延长线,紧靠北卧牛山地质公园,西望华山湖,南邻小清河,依山傍水观湖,主推洋房、小高和高层住宅等产品。
自复工以来,在购房者的购买热情下,中海·半山湾畔曾创造了首次开盘高层热销200套、半个月内加推三次的佳绩。而刚刚过去的五一假期,半山湾畔再次加推了四栋洋房产品,销售依然火爆。而洋房产品自推出以来,累计去化约1.5亿。
那么,中海·半山湾畔为什么如此受欢迎呢?
因为不可复制!我们前面说过,济南城区内的依山傍水的稀缺楼盘少之又少,买一套少一套。中海·半山湾畔就是这样稀缺的低密度项目。
半山湾畔依北卧牛山地质公园而建,隔卧牛山向西与华山相望,居家推窗即可观山,闲暇之余还可爬爬山体公园举目远眺,满足每一位业主对山居生活的向往。项目紧靠千亩华山湖,东临小清河,毗邻华山风景区历史文化湿地公园,揽山观水伴园,满足业主们对滨水生活的向往。
此外,奥体中路北延等片区利好不断,华山片区北接新旧动能转换先行区,南接奥体片区、CBD片区,成为新旧动能转换区与CBD片区之间的连接纽带,区位位置十分重要。片区内外交通路网交织,出行非常方便。
与此同时,片区内配套不断完善,项目南邻历城华山二中,北邻华山第四小学,规划有2所幼儿园,南侧1公里处规划医疗配套用地,大型购物商业综合体中海华山环宇城也在建设中,周边一站式配套。
在社区景观氛围的打造上,中海·半山湾畔也是深研客户行为习惯,构筑5大星系、4大星球、9类生活空间,满足不同年龄段的休闲娱乐需求。
园区中央水景设计灵感取自莫奈《睡莲》(示意图)
社区中央IP景观 儿童星球天地(示意图)
为了打造完美的归家动线,设计团队还走访了济南已入住的高端社区,实地勘察不同地域业主在不同时间点的回家路线,以点位标记与多照片视频采集的方式形成前期丰富的资料库,同时对济南上千组意向客户进行深访调研,根据客户实际需求更改百稿设计方案,最终形成了一场目之所及,眼之所见皆为风景的旅途式归家路,满足业主对生活仪式感的渴求。
半山湾畔景观示范区实景
不仅如此,设计团队经调研还发现,越是对生活有品质要求的人越重视小区入户的仪式感打造。基于此,半山湾畔在小区主入口设置了单独的景观节点,通过金属与深灰色石材的切割适配,巧妙的利用地势高差与建筑流线,层层递进,一级级的将外部公共部分与社区内空间联系在一起。入口处水景的打造更是给整体空间景观的打造蒙上了一层烟雨诗情,水影与光影的交融让入口有限的空间创造出无限的遐想。
半山湾畔景观示范区实景
本周六(5月23日),中海·半山湾畔景观示范区将全面对外开放。
依山傍水的稀缺低密社区,高绿化率全社区景观,奢阔私密的居住环境,全年龄段的生活空间……中海·半山湾畔景,出享现代都市繁华,入享静谧山居生活。
中海·半山湾畔
95㎡-125㎡三室、140㎡四室
瞰山观湖房源
敬请品鉴

本文部分内容据:地产下半场、地产纵贯线
-全文完-

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