济南北部新房供应大增!药山再添新盘—中梁云山合院,买前需要注意什么?

继东部楼市陷入竞争的红海之后,济南北部楼市也将步入厮杀激烈的红海市场。前段时间,参考君龙哥曾经为大家列举过北湖以及北部老城周边的部分楼盘:仔细盘算一下,仅仅是济南北部老城楼盘就有很多:绿地璞园、金科澜山公馆、东海花园、山钢锦绣华府、海信璞园、金地湖城风华、恒大滨河左岸、海尔云世界、绿城明月风荷、荣盛时代首府、山钢鸿悦华府、国贸花园(小产权)……从天桥药山往西就是美里湖,那边有海那城、璀璨悦府、地平西棠观樾等楼盘。药山往东,北湖,全福一众楼盘,过了全福,东北方是华山,沿着工业北来到历城,又是一众楼盘,祥泰城、中建蔚蓝之城、张马8盘、瀚墨府、翡丽公馆、天鸿双子星公园大道、万象东方,下年入市的中粮祥云,再往东就是济钢拆完的大片空地,再往东就是郭店,荣盛加州中铁建……楼盘堪称火烧连营,连绵不绝。当然这楼盘进展不一,改天参考君会为大家一一分析。今天我们一起来看看天桥药山的一个新楼盘——中粮云山合院,在该项目周边在售楼盘有万科金色悦城新著、海信九麓府、三箭瑞景苑,而且本月还有一场新的土拍,就在该项目北侧。NO. 1|壹天桥药山转身需要多久?片区新添一楼盘过几天药山中梁云山合院北侧地块即将迎来土拍,需要注意的是,该地块在第一次土拍中流拍。目前来看,天桥今年热点楼盘较多,最近几年土拍也比较活跃,今年天桥的市场将是百家争鸣的氛围,购房者货比三家,比价格,比产品,比品质……今天我们来看药山片区的一个全新楼盘-中梁云山合院。中梁云山和院位于药山片区,地处济南天桥区蓝翔路以东、美里路以南、药山西路以西,总建筑面积13.9万平,时代总部基地东侧,开发商为新进济南的中梁,此开发商的开发商水平有待于市场检验。先一起通过天地图来看看中梁云山合院周边的具体情况,结合我们实地探盘了解,中梁云山合院距离药山比较近,南侧是大片的工业区和棚户区,而且周边有明显的敏感因素。该项目拿地时间是2019年12月9日,中梁以99040万元的总价竞得药山西片区3宗居住地块,楼面价分别为5999元/平、6000元/平、9375元/平。挂牌条件要求,地块A-2上须无偿配建一处建筑面积不小于1000平的社区综合服务设施、一处建筑面积不小于68平的社区警务室、一处建筑面积不小于600平的室内副食品市场。地块A-3上须配建一处建筑面积不小于500平的社区养老服务设施、一处建筑面积不小于300平的社区卫生服务站。竞得人须在X地块内无偿代建教育设施(24班小学,建设资金约5000万元,占地面积约3.03公顷)。该项目一共分为三个地块开发,其中A1地块容积率2.5,6栋小高,户型面积为101平、117平、127平。A2地块容积率2.5,5栋小高,共424户,户型面积为101平、117平、127平。A3地块容积率1.6,规划8栋住宅,包含3栋11层小高层、5栋8层洋房。户型面积为127平、136平。NO. 2|贰刚需+刚改产品,地缘性客户为主乍一听名字,很多会认为中梁云山合院是一个别墅项目,合院合院,然而实际上该项目目前来看是刚需+改善的项目,而且刚需刚改产品占多数。根据中梁原山合院的实际工程进度,如果济南还将坚持6层获取预售的预售条件,该项目预计将于6月底首开,首开地块是A2地块的8#和9#,均价预计在1.3万到1.5万,开发商正在做问卷调查。首开的8#楼为18层小高,3个单元,一梯两户。户型面积为117平和101平。9#也是18层小高,2个单元,一梯两户户型为127平,101平,117平。具体户型图如下,整体上户型设计还不错,参考君需要提醒的是多多注意南向卧室采光。目前该项目的工程进度为下图所示:开盘价格未定,该项目个人预计将会以地缘客户为主,1.3万至1.5万的价格,面对的竞争对手也不小,药山北侧的三箭瑞景苑,以及产品力较强的万科金色悦城新著都是不错的选择。目前药山处于蝶变转身的初期,周边空地较多,老旧小区以及棚户区也存在,存在一定的地域性客户。NO. 3|叁优势与敏感点提醒前文说该过项目基本会以地缘性客户为主,客户大概率局限于周边3公里,片区内有一个比较大的敏感因素是距离该项目1.5公里左右的殡仪馆,片区内的老居民这些年早已习惯了,但对于外来购房者,这个敏感点不得不注意。片区内的真正有购买力的客户,可能会远走药山,选择更为宜居环境的楼盘。当然,中梁云山合院南侧一路之隔的商业地块未来规划为一个商业综合体,对南侧的不利因素会有遮挡作用,楼层较高的业主未来可能会看到该不利因素。目前蓝翔路正在打通下穿铁路,项目南侧还是有一条铁路横亘东西的,这点需要注意。项目西侧是时代总部基地,中梁项目北侧空地未来也规划为商业,周边生活配套随着城市发展会逐渐完善。该项目东北地块规划为24班小学。总结一下,整个项目容积率比较低,排布合理,没有居住公寓,户型设计还不错,这个是一个客厅面积偏大的户型,有利有弊,看个人的实际需求,另外项目配建学校,具体看实际签约情况;买房需要注意的是南侧殡仪馆的敏感点,建议实地走访了解,项目周边工厂棚户区较多,配套一般,城市界面一般,另外中梁这个刚进济南的开发商开发水平如何需要时间和市场的检验,1.3-1.5万的预估价不知道对不对,周边竞品楼盘都各有亮点,购房者可货比三家,多多对比,甚至跨片区对比。天桥即将进入红海市场,供应大增,购房者择机上车。备注:该开发商为济南梁安置业有限公司,更多信息可以自行了解。全文结束。本文作者济南楼市参考——刘龙龙,考虑济南高端改善置业的朋友可以加我的专属微信,为您提供客观专业的分析和看房服务,济南万科、海信、中南、金地、金科、中海等开发商均有额外优惠,帮您省钱,帮您买到好房子!欢迎关注抖音:龙哥聊房。今天晚上八点直播!欢迎关注微博:楼市参考—龙哥每天分享济南楼市的最新分析和动态。

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