济南买房太烧脑?换个角度看楼盘。

说起网红,你可能会想到网络上那些千篇一律,仿佛一个模子整出来的网红;说起济南的网红盘,参考君想到两种,一种是真的卖得很好的楼盘,另外一种是看起来卖得很好的楼盘。
买房是一个很烧脑的事情,我们需要从楼市里的大量信息里,区分出什么是真实有用的信息,什么是故意传递给你的信息。
对信息的掌握程度,决定了我们对一个事情的判断,以及后续决策。这和战争十分相似,知己知彼,方能百战不殆;买房也是这样,你只有对一个楼盘全面了解之后,掌握优势和敏感点之后,才能做出有利于自己的买房决策。
在济南楼市,我们接触到的很多信息,其实并不真实,换个角度看,可以豁然开朗,我们先从热销这种现象开始说起,以金地华著为例。
壹▍01
热销,是可以营造的
现阶段,买房不一定要趁早,不一定要争着抢着
我们在看房的时候会发现,济南很多楼盘在宣传上都说“热销”、“劲销XXX套”、“劲销9成”,事实真的是这样吗?
实事求是的说,有些楼盘确实是热销,确实是劲销九成,这种情况在现阶段的济南越来越少,但也存在,这类楼盘一般都是开出极具震撼的单价之后,往往能达到这种效果,比如年初开盘的公园九里,还有后来打出11111的万象东方……
当然也有一些楼盘其实卖的很一般,却在到处宣扬自己的热销盛况,这类楼盘的去化情况很好验证,一个月之后,登录这个网站http://124.128.246.22:8090/,查一下目标楼盘的网签就很清楚了。

明明卖的一般为何却非要宣传自己热销呢?
无非利用了中国人买东西向来有跟风凑热闹的从众心理,很多人一听说哪个楼盘观者如潮,或者几个人抢一套房子,说实在的,对想买房的人来说想不动心都难。
但实际上这类楼盘,性价比一般。
网签数据一般,但营造热销的楼盘很多,这也是部分开发商运作楼盘的一种策略。一个楼盘首推的房源,只占到了整个楼盘的三分之一,甚至更少,而前来登记的人数却超出房源几倍,这就必定会让购买者有“想买房得赶早”的急切心情。
在这样的背景下,作为购房者而言,务必要谨慎、谨慎再谨慎。买房不是买白菜,动辄就是花费大半辈子的心血,因此根据自身需求来购房很重要。
除了销售数据之外,像营销中心的样板间、户型、园林、周边的实际环境、配套等方面,都有可能和实际有所偏差。
贰▍02
“热销”的楼盘有时却网签数据一般
如何看待它的“逆市涨价”
有很多购房者咨询参考君:
龙哥,金地华著卖的真的那么好吗?我怎么感觉他们的性价比一般呢?
对于第一个问题,金地华著的销售数据,目前该项目已经开盘两次,第一次打出的数据是劲销超9成,这是开发商打出的数据,我们可以换个角度分析一下。

上图是金地华著首开的数据,4月12日首开,一次性推出两栋楼,142套房子,当天说是成交127套,一个半月之后,我们来看看金地华著的预售情况和网签数据。这个时间够长了,一个半月多,该网签的差不多也能网签了。
在我们看来,金地华著首开并不是拿出了所有的在售房源,而且个人感觉首开并没有想象中那么红火。
前段时间该项目六号楼和九号楼也取得了预售,金地华著再次加推,并对外称:“逆市涨价”。这次又说自己卖的很好,但到底二次加推成交了多少,我们稍后分析。
我们一起来看看该楼盘截至5月30日11点的网签数据:

截至目前,金地华著取得预售的楼栋有5个,1号楼、8号楼、9号楼、2号楼、6号楼,第一次开盘前,取得预售的是1号楼、2号楼、8号楼,但金地华著首开并没有都拿出来,目前只有1号楼和2号楼。
三栋楼开两栋,就算这,截至目前1和2号楼的网签数据并不理想,一号楼共计84套,网签了42套,2号楼共计92套,网签了34套,这是开盘一个多月之后的网签数据,跟金地华著开盘劲销九成形成鲜明对比。
这也解释了,为什么很多楼盘开完盘总说卖完了卖完了,但过几天又有一批房源拿出来卖,金地华著1号楼和2号楼个人感觉性价比一般,最大的问题就是靠近主干道噪音污染严重,作为改善楼盘这是硬伤。
金地华著第二次开盘,根据合富研究院的数据显示,6和9号楼加推了102套房子,当天去化了48套,去化率47%,这两个楼座相比之前1、2、8号楼的位置要好一些,价格相比首开的时候,涨了一点,其实这很正常。这不算是逆势涨价,不同楼栋位置不动,不利因素不一样,价格肯定不一样。
综合分析下来,在目前市场环境下,金地华著能取得这样的销售还算中规中矩,但远远没有达到红盘的程度,更没有达到所谓的“逆市涨价”。
2.6万买毛坯社区6号楼,这的很奢侈。该项目靠近主干道奥体中路和花园东路的楼栋,2.1万的单价,我们认为性价比一般;中间楼栋比如6号楼,位置还可以,但金地标价太高,2.6万,400多万的预算,客户可以选择档次更高的社区。还有一个小道消息,就是金地华著往西不远,卖了多年的翡翠大观,将开始清仓大放送了,价格很劲爆,之前一直是2.3万的现房价,接下来的价格会让很多人出乎意料,花园东路上的价格即将开打,金地华著2.2万的价格能否抗住周边的降价冲击,拭目以待。
叁▍03
实拍和美景的反差
我们买房的时候往往沉浸在开发商营造的示范区,但当我们换个角度看楼盘,你会发现更真实的楼盘环境,甚至楼盘周边有什么敏感点都能发现。
最近我们航拍了金地华著周边以及在建工地。很多人认为这个小区是森林大宅,今天我们实地航拍看看金地华著周边的环境,大家买房的时候可以参考一下。
下图是花园东路与奥体中路交叉口,每天这里都是车水马龙,而且奥体中路和花园东路的车位都比较快,后期肯定会存在噪音污染。
金地华著容积率为2.5左右,这样的容积率在历下区还算可以,但就算是这样的容积率,金地华著不少楼栋依然存在居住公寓,这跟建筑密度和楼间距有很大关系。
下面是该项目在建工地的航拍图。

6号楼楼王的位置距离后面楼栋的距离,大家可以看一下。
在看房时,我们需要摆脱营销中心,换个角度去看房子,这样才能真正全面了解一个楼盘,尽可能掌握信息,才有助于买房决策。
大部分购房者在买房时都想买到一处各方面都让自己满意的房子,这是在一种完美状态下的结果,实际上没有最好的房子,只有最适合你的房子。如何选购最适合自己的房子呢?
1、明确分析自己的购房需求。
买房是为了自住还是投资?是为了过渡性居住还是长久居住?能够满足家庭人口需求的建筑面积是多大、房间需要几间?购房预算是多少?是为了满足居住功能还是为了提高生活品质?是为了孩子读书还是安排老人养老?
2、项目的详细了解,要有前瞻性。
开发商的品牌、片区规划、小区的公共配套环境、户型特点、物业管理能否为你的物业提供后续增值服务、看看样板房能对户型的可变空间做个了解,一定要实地感受下房子的内部及外部空间、环境和施工质量。
全文完。
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