济南以往的买房方法正在消亡!资产置换迫在眉睫……

最近咨询我们,或者通过济南楼市参考买房的朋友应该会发现,我们对于预算300万以上的购房者,推荐的基本都是优质楼盘。
对于改善和投资客户,我们一直都在推荐买优质楼盘。我们认为济南买房的逻辑已经发生了变化,对于很多家庭来说,如果要想实现资产的保值和增值,那尽量还是要买或者置换优质楼盘。
今天直播间主要聊聊不同总价的房子的升值逻辑以及如何快速判断一套房子是否值得买。本文不是广告,大家可以放心阅读。
NO. 1|壹
放眼济南,多少二手房小区房价正在回撤
曾经的钢铁不夜城,如今荒凉的济钢周边
关于买房逻辑,特别是投资逻辑,很多人会认为,投资就是尽可能地买价格低的刚需盘,这样的楼盘将来回报率高,这样的逻辑也对,也不对,因为楼市是有周期的,上个周期,此逻辑成立,那属于暴力拉升的时代;同样的逻辑,在现在济南楼市所处的周期里,他就不成立,首先济南房价不会再有以往那样的暴力拉升。
在济南买房,特别是对于谋求保值和增值的人群来说,一定要对房产价格的估算和潜力判断有精准的分析和把控。
要说清楚这个问题,我们必须从根源探究价格的形成机制。
价格是如何形成的?很多人可能会有误区,价值决定价格,价格围绕价值上下波动,这是我们从小受到的教育。
不去挑战权威,但首先我们可以来看几个例子:
对于任何一项商品,企业都没有定价权,只有标价权,标的价格高了就卖不掉,低了就自己吃亏。
大家想想,您卖二手房的时候,卖多少是您自己可以决定的吗?并不是。您这套房能卖多少是由市场的供需关系决定的。
我们工资的高低,并不是由自己决定的,也不是公司决定的,而是由整个劳动力市场的供需状况决定的。
书本告诉我们:价值决定价格,价格围绕价值上下波动,书本里的教条有时候不一定是正确的。
同样一瓶矿泉水,在城市只能卖几块钱,但是在济南南边的泰山顶峰,它可以卖很贵很贵,由于供需关系不同,同样一瓶水它价格会相差很大。
某个工厂的产品生产成本很高,但是产品的售价并不能由他们决定,而是由这个市场有多少个竞争对手打价格战而定。你成本高,不代表你就可以售价高,而是意味着可能亏本,最终淘汰出局。
这也是为什么2016-2017年济南土拍高潮阶段,面对动辄1.5万+的楼面价,面对部分地产从业者房价翻翻的论调,我们曾推文发声:某楼盘的成本高,楼面价1.5万,就一定意味着该楼盘的售价就会达到3万?这可能是流氓逻辑。
因为产品的售价并不是由开发商决定。
同样,房子的价格,不是由业主决定的,也不是由政府决定的,更不是开发商决定的,而是由整个市场的供需关系决定的。
所以一套房是否值得买,关键是看它背后的供需关系是否有利于你,如果城市导入的人口持续进入该板块,那需求就是源源不断的,哪怕目前的价格高一点,也值得买入,因为它接下来还会继续上涨,您只需要顺应需求的变化尽早买入即可,早晚赚到钱。如果片区之间争取客户激烈,人口流入不明显,价格战,降价是必然的。
对标济南楼市则是,当年楼面价1.5万的楼面,现在它的房价真的达到了3万了吗?面对限购限贷的市场,供大于求,高价地楼盘要么降价卖,要么装睡不动工。卖的好的没有几个!
济南1.5万的楼面价,2万-2.3万的房价现在很正常。
另外还有一个问题就是,尽管从2016年以来,很多片区的房价基本都实现了暴涨,但随着济南楼市进入新的一轮周期,房价能不能守得住,这是一个问题。
1万涨到2万,是涨上去了,但是它是守不住的,看看一线远郊价格几乎腰斩的区域我们就不说了,说一下济南的例子:
2016年济南新一波行情启动,房价开始跳涨,最先上涨的是CBD周边,当年只卖八九千左右的刚需盘,最高的时候涨到了2万+,但目前CBD周边的刚需楼盘,因为产品和小区整体不给力,从两万已经回落至1.7万。
房子价格涨上去之后,不会一直固定在那里的,它是一座时刻都在变化的冰山,很可能涨上去之后,冰山就开始融化,价格过一段时间就掉下来了。
所以买房的时候,只想着哪个涨得容易是不全面的,还要考虑到跌的时候,哪个能守得住,不出现回撤。
NO. 2|贰
买房逻辑变了,以往的买房方法正在消亡
如果时光倒流,让你穿越回到4年前去买房,你会怎么做?
你一定砸锅卖铁,用尽各种手段,房子抵押、信用卡套现、首付贷……只要不犯法,你会想尽一切办法筹钱,用光名额去买N套房。
是的,4年前你要这么做,现在的身家已经暴涨百倍了。
过去的几年,房地产的收益实在是太高了。北上广深的房价10年翻4至5倍,若是加上3.3倍的杠杆,50万进去,500万出来都只是及格。
尤其是2015-2017年,全国一二三四线城市的房价轮番上涨,随便一个城市涨个50%都不是问题。
可现在还能这么做吗?
答案是否定的。我们要清醒地认识到,过去几年房价翻倍暴涨的模式是可遇不可求的。甚至可以说,房价暴涨的年代已经过去了!
如果投资者仍然用短期翻倍、滥用杠杆的方式去投资房产,最直接的结果就是,断供,没有资金供楼。更惨的是,房价可能会下跌,甚至跌过你的首付额度,让你陷入负资产。
有很多博主和砖家,到现在还在路径依赖的告诉自己的粉丝:
再办一张卡,挺住!
这些人太相信自己的经验,楼市的模式已经发生了巨变,就像我们常玩的吃鸡游戏,以前可能是丛林模式,但现在可能是沙漠模式了。
楼市新形势下,我们要做的第一步,就是更新对房产的“置业观”。
房价短期暴涨模式的结束,意味着楼市进入慢牛时代。当下的房价会成为一部分城市3-5年甚至更长时间的高峰值。
一旦投资失误,并且滥用杠杆,后果将不堪设想。
目前济南限售2年。如果你买的是期房,收楼要1-2年,拿房产证又要1年,限售又要2年,这么一算下来,怎么着都需要5年的时间才有资格转手。
对于刚需来说,择机上车,挑选性价比楼盘;对于改善和投资客户来说,真的是需要提前做好资产置换,把手里的老旧二手房,置换成有成长性的高端盘。
NO. 3|叁
改善也好,置换也罢
尽量选择纯粹的高端楼盘
对于普通人而言,买一套房之前会反复计算它的升值潜力,地段、户型朝向怎样;但对于精英阶层而言,当他决定在哪里买一套房,他买的其实是身份认同和社交圈层。
今天晚上八点,抖音“龙哥聊房”直播间,我们一起交流一下,为什么说资产置换迫在眉睫,现在济南有哪些纯粹的高端楼盘?值得选择。聊聊不同总价的房子的升值逻辑以及如何快速判断一套房子是否值得买。
欢迎关注抖音:龙哥聊房。
周五晚上八点直播,保存图片,打开抖音即可查看直播。
全文完。
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