济南历下这两个现房楼盘怎么选?换个角度看现房……

买房原本是一件幸福的事情。
花2年的时间终于凑齐了首付,又花3年时间等待它完工交房。可期房,却给漫长的等待添上了一份不安。预售制度很容易出现“货不对板”的情况。
交房维权这件事大家已经不陌生了,或是因为质量问题,或是建筑标准缩水,甚至有的楼盘多年无法交房。
相比之下,现房区别于期房两三年的等待期。既有所见即所得的安全感,又能够及时地解决居住需求,更高的资金使用率,现房周边还有着相对成熟的配套。
因此,有的购房者在经历过一些惨痛的事情之后,倾向于购买现房或是准现房。但对于现房,很多购房者也是十分纠结,很多人会问,是不是房子不行,才卖成了现房?好房子早就应该是被抢的。
实际上,在济南现房楼盘存在各有不同的原因,但随着济南供应量的增加,特别是部分楼盘去化缓慢,济南将会有越来越多的楼盘从期房变成了现房。
目前市场上的现房比较多,比如舜兴东方、翡翠大观、茗筑华府、金域华府、中铁逸都国际阅山、中铁城;还有一些即将交付的楼盘,比如万科翡翠公园。
济南现房楼盘各有各的原因,有的楼盘是体量比较大,施工进度比较快,销售进度慢,先开发的楼栋已经交房入住了;有的楼盘则是因为营销不给力,导致市场知名度太低;有的楼盘则是开发商的问题,股权变更,今年是这波人,明年又换了另外一拨;有的楼盘则是产品有问题,定价又不切实际,所以剩下;有的楼盘是因为开发商“佛系卖房”,房子不错,但错过了销售的好时机,遇到了市场下行;也有的楼盘正处于尾盘状态,只剩最后一些房源。
今天,参考君先为大家盘点两个历下区的现房楼盘,希望对你有帮助!
济南历下地铁现房
翡翠大观
◆楼盘︱翡翠大观
◆位置︱历下区。花园路与奥体西路交汇处向西350米。
◆价格︱92平米小户型在19500元/㎡左右,111、127、140、160、177、199平米户型价格在21500元/㎡以上。
◆房源︱
10号楼34高层、11号楼33高层面积:92㎡(2室2厅1卫)、111㎡(3室2厅1卫,仅限10号楼)、127㎡、140㎡(3室2厅2卫)、160㎡(4室2厅2卫,仅限10号楼)
5号楼12层花园洋房面积:177平 、199平(4室2厅3卫) ,均价21000元/㎡起。
参考君龙哥点评:目前很多中介都在狂推这个楼盘,价格更是打出了19500元起,这个价格实际上是92户型的面价,其他户型单价至少都在21500元以上,这样报低价吸引客户的噱头,实际上不利于购房者买房,也不利于售楼处卖房。因为价格低预期吸引来的购房者看到真实的价格之后,会有一种强烈的反差。
【物业】:中宸物业
【物业费】:2.36元/㎡·月
【公摊】:高层:21% 小高层:16%
【绿化率】:35%
【容积率】:2.85
【装修情况】:毛坯
小区实景图:
翡翠大观位于一期泰悦赫府的南侧,万科城的北侧,中间的城市道路是康虹路,是一个洋房+高层社区,高层占多数,下图是翡翠大观的北门。
翡翠大观的学校是济南历下区保利幼儿园、弘毅小学、崇德中学(初中),这个楼盘的亮点之一就是成熟的学区,从幼儿园到初中全部为历下区公立学校,而且学校已经开学,距离项目的较近。
小区内部绿化可以。
但是整个小区的社区管理一般,电动车停放太随意,原因可能有很多,跟管理,跟电车棚缺少也有一定关系。
由于是现房小区,很多业主早已入住,周边也相对成熟便捷,交通便利,距离地铁口不远,周边万科城、保利华庭、还有泰悦赫府,当年都是刚需刚改为主的社区,这边年轻人居多,后期随着时间的推移,这边会产生大量的置换置业。
这边都是大高层社区,人口密度较高。
翡翠大观和万科城西侧是大辛河景观带,是周围居民闲暇之余的好去处,但大辛河水不多,水质一般。社区周边有一个公园还是不错的。
从翡翠大观在售的高层朝向来看,它们朝向南偏西,而对面恰好是东部热电厂以及他的大烟筒,导致高层的视野不太理想。
这是站在大辛河的公园入口拍摄的画面。
我们为大家航拍了一张图,按理来说,在翡翠大观可以遥望济南CBD,但热电厂和它的烟筒夹在翡翠大观和CBD中间,视野不是太好,而且根据公开信息显示,在热电厂内预留厂区新建厂房一座,占地面积1152m2,屋顶设置冷却塔群,室内设置水泵等设备。
最后一起来看看户型吧。
综合来看,翡翠大观目前比较成熟,学区稳定且距离小区距离相对较近,靠近地铁,这是其优势。
但由于当年CBD北片区属于刚需刚改混合的片区,所以我们会看到有大量的户型互相掺杂,有大面积,有小面积,虽然92户型单价降至19500/平米,但个人依然不看好,两室,购买人群有限。
户型稍大的产品单价2.15万以上,这个价格可以对比项目周边的茗筑华府、金地华著、万科翡翠公园、济南绿城盛福蘭园。
值得注意的是,翡翠大观是高层产品,这一点导致社区内人口居住密度略大,同样的价格可以对比同样为现房的茗筑华府,18层小高,两梯两户,整栋楼都是144平米三室户型,一层架空,层高3米,而且是楼王位置,视野景观还不错,单价在2.1万左右,目前还有十几套房源。新房也可以对比一下金地华著,也是18层毛坯小高,属于期房,户型不错。
最后补充一下,翡翠大观的车位相比其他楼盘要高一点,这一点需要大家注意。如果对此楼盘感兴趣,可以联系济南楼市参考—朱兴常。

历下现房18层小高
茗筑华府
◆楼盘︱茗筑华府
◆位置︱历下区。华阳路50号,华阳路与华龙路交叉口南200米。
◆价格︱144平米三室,单价2.1万左右。
◆房源︱1号楼,两个单元,两梯两户,公摊23%,18层小高,1楼为架空层,绿化较好,层高3米,毛坯,现房2.1万。
茗筑华府位于历下区华阳路50号,浪潮集团旗下地产公司开发,目前已经是尾盘阶段。剩下的十几套房源基本以144户型为主,位于一号楼,整个社区比较宜居,绿化较好,基本都是18层产品。
很多人会问,为什么卖到现在还有房子?
目前茗筑华府最后十几套房源都是在1号楼,是整个小区最好的楼座,之所以剩下是有一段时间,1号楼的部分房源是不对外销售的。很多新房楼盘最后往往都是不好的楼座,但在茗筑华府剩下的1号楼却是最好的楼栋,而且都是144户型,圈层相对统一。
实地探访发现,茗筑华府小区的绿化率还是很高的,居住氛围比较好,从1号楼可以看到CBD的在建超高。但区别于CBD的街区制,这里是围合小区,而且整个小区一共7栋楼,500户左右,社区规模正合适,比较宜居。
茗筑华府小区内种植了种类繁多的树木,有海棠、红叶李、樱花树、槐树、桃树、石榴树、白玉兰、大叶女贞……
茗筑华府有一个地方还值得注意,那就是首层的架空层。在这个小区内,有5栋楼的一层都是架空层,划分为不同的功能区,有健身区、儿童游玩区,个人感觉十分实用。
另外,小区各个楼座之间的楼间距比较大,再加上首层架空,整个小区几乎没有采光不好的居住公寓,整体的居住舒适度得到了提升。
茗筑华府周边生活也比较成熟,对面就是汇隆广场、汇源大厦、汇阳大厦,南侧是国家电网办公楼,向南过了工业南路就是CBD,这边生活比较方便,对面就是中健银座、汇隆广场商场和超市都有。
位置不错,无论是去高新区、新东站、CBD、还是老城区比较方便。
说到敏感点,目前该项目北侧是大城小院的烂尾楼,目前该楼盘仍在烂尾。
最后看看144户型,虽然户型设计不是现在流行的四面宽,但户型还是比较实用,没有浪费面积,餐客分离,全明户型,纯通透,阳台进深1.7米,层高3米,还是很宽敞的。
茗筑华府,作为18层小高社区,在历下区周边同类的楼盘应该就是金地华著了,两者各有优势。
如果对此楼盘感兴趣,可以联系济南楼市参考—宋浩。
3
换个角度看现房
济南还有其他现房楼盘,今天受制于篇幅,先介绍两个,接下来其他现房我们会继续介绍。
期房和现房肯定是各有各的优势,今天参考君想换个角度去看一下期房和现房的区别。再次重申,期房有期房的优势。
买现房,资金投入成本降低。
不要以为这种精算成本的事,只有专业投资才会做。普通购房者,更应该学会算账。因为,花在房子上的每一分钱,都是你的辛苦省下来,都是自己的血汗钱。
我先建立一个计算模型——100方,单价3万,首套首贷。
然后你的房子是2年前买的期房,我则是现在买的现房,我们同一天交房,我们购房资金成本会相差多少?
假设:你和我买房成本相同,都是3*100=300万,其中首付300*30%=90万,贷款210万。银行贷款利率按5.4%计算,首付款银行理财利率按4%计算。
截至交房,你比我多支出成本为:
[1]首付90万,2年理财收益90*4%*2=7.2万元
[2]贷款利息支出210*5.4%*2=22.68万元
合计:29.88万元。
这一笔费用,占房款总额近10%,也就是平均每年5%。
若全款购房,则可按每年4%理财利息估算,同样300万的总价,现房比期房的资金成本要少300*4%*2=24万。
不管按揭还是全款,对于总价一样的房子,早两年先付钱买期房,和现在买现房,一年相差房子总价的4-5%左右。
单纯从资金使用情况来计算,买现房,资金投入成本降低。但期房也有期房楼盘的优势,我们改天再聊,欢迎关注!
注:这是一个模糊的计算。因为实际上每个月还按揭的时候,有一部分本金是还掉的,相对来说,资金利用率其实是下降的。而且按揭还款中,采用不同的还款方式,归还的利息也不同,其他也还有一些影响因素。但作为大概的估算,还是有参考意义的。
全文结束。
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