土拍折射出的板块价值!济南土地价格给我们买房带来哪些启示?

房价的基础价值,是土地,看清了城市土拍市场的走势,就能够更清晰的认知,楼市上哪些区域被市场所追逐,哪些产品被市场所追捧,哪些片区的高价地比较危险,哪些高价地的周边蕴藏着机会。
直面土拍市场,从地价开始,把脉楼市房价,你需要了解的事。炎炎夏日,上周的一场土拍,重新点燃了济南土地市场久违的激情。
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从济南楼市土拍价格的走势,你能感受到什么?
2016-2017济南一场场的土拍大战将济南拉升至话题制高点,无数购房者杀入楼市,作为吃瓜群众的我看的是胆战心惊。
当时参考君就曾发文反思,在地价被屡次刷新之后,在周边开发商们兴奋之余,真正能够按着地价来定价的楼盘,有多少?
现在看来,一个都没有。
当年拍的地王能否卖出预期的价位?现在来看基本都是竹篮打水一场空,但我们清楚的是前期拿地很便宜的项目售价都在照着地王的价格奔去。
这几年土拍给我们的最大经验就是:
无论何时,高价地都会遭受着市场风险和政策风险的双重夹击,不一定能到达到预期的售价。而高价地旁边拿地相对便宜的项目,明显会过的滋润,由于土地成本的巨大优势,有足够的空间去做品质,而且好的品质又能支撑起价格慢慢向高价地项目靠拢。
所以带着这个经验,我们来看看最近济南的土拍,以及土拍给我们买房能带来何种启示?
上周土拍的重头戏是位于槐荫区丁字山路以南、南辛庄东路以东的经十一路项目C-1地块,有世茂、碧桂园、中海、正荣、阳光城、招商、鑫苑、中梁(青岛)、城投、旭辉、万科、绿城、弘阳、金地、阳光100、保利、三盛、银丰、金科、新城等二十余家房企参加,这么多开发商集中盯上同一个地块,最近济南甚为少见。
我坐在电脑前,再次感受到2016-2017年土拍火爆的那种紧张感。可如今的济南楼市并不是当年的楼市行情,开发商们疯狂争取一宗土地,让人惊叹:
这年头,开发商为了拿到一个好地块,真是拼了。
经过40轮竞价,最终由新城以上限价50414.4万元竞得,溢价率约58.7%,最终楼面地价14000+元/平米;竞配建政府储备性安置房1257平方米。
高达1.4万的楼面价,在济南楼市里是十分少见的。往深层原因看,开发商对优质土地的渴望十分强烈。
然而土拍过热导致的高楼面价,将是置业者与开发商注定需要承受的。当土拍楼面价动辄10000+元/㎡,房子售价多少合适呢购房者是否能承受?
从济南土拍和济南楼市的真实行情上总结一下,不难得出今后我们买房的机会所在。
高价地旁边拿地相对便宜的项目,由于土地成本的巨大优势,有足够的空间去做品质,是比较合适入手的。而且这类项目一般价格稳定,好的品质又能支撑起价格慢慢向高价地项目靠拢,所以购房者不必担心这样的项目价格起伏太大给自己造成不必要的损失。
02
这些年居高不下的楼面价,我们能找到什么买房机会?
最近这几年,济南土地的楼面价普遍居高不下,我们可以简单的梳理一下,看看目前济南楼面价都是一个什么样的水平?
从2017年到2019年,整个济南的土地楼面价一直居高不下,七千多的楼面价这算是比较低的存在,容积率低的土地楼面价早已过万。比如,华山片区,2019年5月8日,这里也曾拍出了一个小高潮:2019年5月8日华山片区安置二区东地块迎来土拍,总面积91717㎡,最后被中铁二十一局拍得。华山片区向来是中海深耕的区域,此次中铁二十一局来势汹汹,经过25轮竞拍,楼面价拍到了惊人的8196元/㎡,这块地就是中铁梧桐苑。该地块周边全部都是中海在华山的项目,相比中铁梧桐苑8196元/㎡的楼面价,中海诸多项目要平易近人太多。中铁梧桐苑这个地块与华山西片区的其他地块相比,有什么突出之处吗?显然没有,甚至环境、地段、配套都远不及华山西片区的在售楼盘。这宗缠斗25轮,楼面价高达8196元/㎡的地块,位于历城区北至济青高速公路,东、南至华山片区安置二区,土地面积91717㎡,土地性质为城镇住宅用地,容积率2.9。该地块地块在华山湖东北方向,位置一般。地块北侧紧挨济青高速,未来可能存在一定不利因素。除了楼面价高,该地块的其他成本也不低,地块要求配建用房将近1万平方米:面积不小于3500平方米的社区养老服务设施用房、建筑面积不小于600平方米的室内副食品市场、建筑面积不小于300平方米的社区卫生站、建筑面积不小于1000平方米的社区综合服务用房、建筑面积不小于1200平方米的综合性文化服务中心及用地面积不小于500平方米的广场等。8196元/㎡的楼面价,众多配建成本,这样高企的楼面价,将来购房者与开发商一起承受。不减标简配,想有利润的情况下,1.6万+起价是正常;需要资金想快速周转的情况下,1.4万+起价就得放弃品质。那周边中海华山西片区的在售产品都是什么价格水平?位置更好一些的华山西片区,中海锦城简装高层及18层单价1.18-1.6万,中海云著、中海珑湾精装高层,单价在1.4-1.6万左右,中海的高端产品系中海·天钻,单价在1.8万-3.5万之间。在华山片区,新拍地块的楼面价已经逼近在售楼盘的房价。在梧桐苑高企的楼面价映衬下,华山西片区的各个楼盘由于拿地相对便宜,明显会过的滋润,由于土地成本的巨大优势,有足够的空间去做品质,而且好的品质又能支撑起价格慢慢向高价地项目靠拢。华山西片区楼面价地具有巨大的成本优势,扣除资金、税务等成本,华山西片区的这些楼盘依旧可以从容的拿出一部分成本去做配套和产品升级。以中海云著项目为例,2019年首开到2020年社区内园林示范区实景开放,用了一年时间,在济南确实是少见,让业主能够提早整整一年看到未来家的模样,中海云著确实表现出极大地诚意。我们通过项目放出来的宣传照片、视频大致了解到了内部的景观设计,看得出来开发商有底气,也下功夫想让业主满意,希望济南以后多几个项目效仿,让业主掏钱的同时更放心。云著开放实景照片同在华山西片区的珑湾项目,同样是品质的象征, 2019年首期社区交付,从园林景观到入户动线,再到儿童游乐区、青年运动场、老人活动场等人性化的全龄化社区活动空间,一系列的交付标准,得到了业主的好评,也的确看出来中海对于业主入住体验的重视。珑湾实景照片另外在华山片区西侧和南侧,2018年济南曾冻结了好几个城中村,冻结范围至少3000亩以上!宋刘、西杨、还乡店在这个范围内!如此大面积的拆迁,未来又将有一波拆迁户来袭!随着济南北跨的推进,未来黄河周边的区域势必会迎来一波拆建,特别是宋刘这个城中村,之前坊间传闻要拆迁好多年,因为村里搭建较多,拆迁成本高,一直没有实质性进展,但随着黄河流域的高质量发展,预计未来会有动作,按照目前济南土地市场的行情,这块地争抢者不少,楼面价不低。综合来看,目前华山西片区由于拍地时间较早,楼面价比较合理,再加上后续可能会有土拍利好加持,目前华山西片区的房价上涨的可能性较大。03成熟的华山西片区,即将迎来价格更新华山西片区经过多年的发展,华山湖成型,各种配套齐全,已经成熟起来,城市界面越来越漂亮,而且这些年华山西片区的房价正稳步上升,房价走势因为各种价值得以支撑。华山片区坐拥两大公园,华山风景区和卧牛山公园。环境也很不错,适合散步、慢跑。目前片区内居住氛围已经十分浓厚。华山片区共规划16所学校和幼儿园,配套学校齐全。这16所学校和幼儿园包括:1所外国语学校、2所初中义务教育学校、4所小学义务教育学校和9所幼儿园。其中珑城小学、华山小学、华山第三小学、珑城中学都已开学,幼儿园也已开学两所。其中外国语学校已经开学,很多家长为了接送孩子上学方便,在华山置业。学校实景图目前华山西片区各种配套已经十分齐全,在商业方面,华山片区正在打造济南北城大型的商业综合体——华山环宇城,根据实地探访发现,已经动工。示意图据了解,华山环宇城规模是二环南环宇城的近4倍,规划铺面近300家,未来华山环宇城将从战略合作品牌中引入更多知名品牌,片区居民衣食住行、吃喝玩乐,方方面面都将得到较大的改善!在济南土地楼面价高企的背景下,像华山西片区这样楼面价低,配套逐渐完善,环境优美的片区,在高价地们的映衬下,将成为济南楼市的“压舱石”,购房者买的踏实,价格坚挺,由于土地成本的巨大优势,有足够的空间去做品质,保值增值潜力较大。最后,考虑济南高端改善置业的朋友可以加我的专属微信,为您提供客观专业的分析和看房服务,济南万科、海信、中南、金地、金科、中海、融创、绿城等开发商均有额外优惠,帮您省钱,帮您买到好房子!欢迎关注抖音:龙哥聊房。今天晚上八点直播!直播内容:接下来,以及下半年济南都有哪些值得期待的楼盘济南楼市参考,做客观楼盘点评,专业买房推荐,楼盘业主维权爆料,通通都可以找我们!请关注“济南楼市参考”,下面有二维码!欢迎加入济南楼市QQ群,群号:771768156。想加入济南楼市参考知识星球的朋友可以扫描二维码加入。

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