揭秘:如果给济南人一次换房改善机会,济南人会选哪?

01
看济南人50年住房进化史:从筒子楼到伴山低密洋房、院墅
如果说用什么来见证济南城市变迁的话,那么房子无疑是最好的见证。房子是满足济南人对于美好生活向往的重要载体。回顾过去50年,我们从济南人住房的变迁进化史可以窥探出济南城市变迁的主轴线:
?济南人住房1.0时代,以筒子楼、单元房为主
很多济南人可能不知道,1950年济南就出台了《济南市都市计划纲要》,划定了市界:西至玉符河,南至大涧沟、黑龙峪,东至刘志远庙到大张马庄一线,北至黄河。这是济南最早的城市规划,当时的城市CBD或者说最繁华的核心区域在珍珠泉附近。
▲济南老城实景图
对于很多出生在70年代乃至80年代的济南人来说,筒子楼是他们生活的共同记忆。筒子楼又称“兵营式建筑”,日常做饭在每一层的走廊,洗漱室、厕所都是公共使用的,那时候的生活很是热闹。
在当时,济南人要想住上筒子楼,需要等国家建房、靠组织、单位分房。当时的筒子楼也没有什么户型设计,每一家分个大房间,自己动手再做隔断。
到了80年代末期,单元房开始兴起,济南人开启新一波改善换房潮。五六层的单元房,一层两户或者三户,每户两到三个房间,有单独的厨房和卧室。单元房比筒子楼有了很大进化,济南人可以不用再去挤公共厨房和公共卫生间了。
?济南住房改善2.0时代,从单元房开始搬进高层住宅
进入新世纪之后,尤其是自2004年经十路拓宽改造以来,随着全运会的召开及市政府的搬迁,为这座城市带来全新的发展格局。济南住房市场开始出现巨大变化。
▲济南实景图
很多住在老式单元房小区的业主开始发现,自己的很多邻居渐渐的变成了在济南打拼的租房客,很多老邻居都开始搬走了。
那时候,伴随着济南东拓的步伐,2008年的时候像经十路名士豪庭等高层建筑受到大家的追捧。很多济南人改善换房从单元房搬进了主城区的高层住宅社区里面。这一时期的改善房源层数一般在23-25层,户型大多为两梯两户或者两梯三户。
?济南改善换房3.0时代,伴山低密洋房成为首选
自2016年以来,济南开始发力打造大强美富通的现代国际化大都市。自贸区、国际金融城、齐鲁科创大走廊等利好不断落地,一时间济南人又开始了新一轮换房潮。
此时,济南人对于好房子越来越挑剔,那些热点核心区域的伴山低密洋房或者院墅成为很多济南人换房的终极目标。很多济南人开始从高层住宅搬进低密半山洋房或者院墅。
▲围子山公园实景图
这一时间,经十路东段沿线开始成为济南国际化大都市的颜值担当,并吸引了众多精英人才就业安家。像位于经十路东段的围子山核心区就诞生了一批伴山高端社区,伴山豪宅开始成为济南改善换房族的关注重点。这些伴山社区容积率普遍很低,大约在1.2到1.6,产品类型有11层以及以下洋房和叠墅等类型。
不少老济南人开始卖掉老城区的老破小去新城购买大面积的低密洋房或者院墅。对于济南来说,山体是不可再生资源,这些伴山片区的房子正所谓是卖一套少一套。
第一线曾问过很多粉丝朋友,如果未来几年你有换房的打算,你会买什么样的房子?大部分朋友的的答案十分一致:要买一套伴山低密洋房或院墅,既能入则宁静,又能出则繁华。
02
换房3.0时代,济南还有哪些好机会?
近几年以来,济南被全球化与世界城市研究网络评定为“世界二线城市”,进入“亚洲城市50强”,从过去的“让济南了解世界”,变为现在的“让世界认识济南”。然而济南不满足于此,这座省会城市有更远大的愿景。
▲济南国际化大都市实景图?李波
自2020年以来,自贸区、齐鲁科创大走廊等热词持续占据济南头条。这也让很多济南人把目光聚焦在了经十路以及东延长线上。眼光敏锐的置业者开始把经十东路沿线的伴山低密社区作为改善置业首选。在这其中,经十东路围子山片区就成为大家聚焦的热点区域。
当下,围子山片区发展到底有多迅猛?我们可以从近期落地的一系列利好政策来一窥究竟:
根据近期公布的自贸区济南片区产业定位布局图显示:像围子山西侧的唐冶片区定位于人工智能、科技服务、信息技术、文化创意、金融服务;围子山南侧的彩石片区定位于大数据与新一代信息技术、科技服务、生物医药、中医中药、医疗康养等。围子山北侧的孙村片区定位人工智能、信息技术、生物医药、智能制造。
▲济南自贸区强势崛起
那么,除此之外,围子山周边地区还有哪些红利呢?我们可以从如下几个方面一窥究竟:
●国家级人工智能试验区,5年预期500亿元产值。今年3月9日,济南正式获批国家人工智能试验区。在人工智能算力方面,国内超过50%的AI计算力由济南提供。山东省人工智能产业联盟有120家企业,其中济南企业有60余家。
从济南产业布局来看,人工智能、大数据、量子科技等新一代技术产业主要集中在济南经十路东部。围子山片区已经落地一批高新技术企业。
●自贸区吸引企业注册落地,齐鲁科创走廊强势崛起。当下自贸区很火,截至目前济南自贸区已经吸引了4100余家企业注册落地。
济南自贸区像唐冶、彩石等围子山周边片区已经吸引一批知名金融机构总部、区域总部或功能总部等落户。同时,东部规划建设26平方公里的齐鲁科创大走廊是济南打造千亿级产业的硬核项目。
●新一轮发展机遇已来临。根据济南两会传来的消息。2020年,济南将建设多个高能级开放平台。抓住用好设立日韩合作专属区机遇,规划建设中日国际医疗产业园、中日韩抗衰医美和康复设备产业园等高端载体,打造对日韩开放战略支点。
同时,济南在扩大对外开放方面,将安排13.38亿元,主要用于支持济南自贸试验区济南片区建设,“开放”将成为济南的鲜明标签。敏锐的朋友能够发现,上述政策对于围子山片区的唐冶、高新东区、彩石等片区都具有很强的辐射带动力。
由此看出,围子山片区发展被寄予厚望,围子山不仅将成为济南人眼里的“第二个千佛山”“第二个红叶谷”,还有望成为“济南版本的硅谷”。
▲围子山实景图
济南有那么一批人,喜欢跟随利好政策买房。伴随着经十路东段在产业格局等方面正在引领济南下一个十年的发展。经十东路上的围子山片区已开始成为济南名流富贾的心向所选。
▲围子山实景图
围子山片区在2020年迎来了爆发,一批高端豪宅项目相继落地并强势改变济南山居豪宅格局。在这其中,处于三山环抱的绿地·御山台可谓是给济南改善住宅市场带来了一次强力洗牌。
03
让济南人意想不到,入手高端伴山社区还有低门槛机会
从济南城市山居豪宅格局来看,自从2019年11月传出经十东路围子山片区要落地绿地全球商品贸易港项目以来,围子山南麓片区一直热度不减,很多济南富豪也在持续紧盯片区项目进展。如今随着绿地·御山台项目的落地,一批置业者已经开始提前行动。
▲自贸区示意图
绿地·御山台的问世随即给济南改善置业楼市带来了一波强力洗牌。从第一线调研得知,绿地·御山台项目整体容积率仅为1.2,达到墅区级别,能够带来更优质的低密、舒静居住环境。
绿地·御山台背靠6000亩围子山,坐落于围子山的山之南麓,山南一侧的日照最为充足、植被最为茂密,项目南瞰经十路、远眺蟠龙山,是济南市罕有位于山之南麓的豪宅住区。
▲绿地·御山台效果图
御山台三面由围子山、丘山、玉皇山三座山体包围,背后有山,形成三山环抱格局。绿地·御山台主力户型分别是145-185㎡的依山洋房和195-240㎡的伴山院墅。
根据最新楼盘调研消息,绿地·御山台目前市场热度很高,伴山院墅和低密洋房受到不少人关注。而很多想在片区进行改善换房的朋友,也一直在问,拥有叠墅的御山台社区是不是门槛很高?普通改善群体还能有低门槛的入手机会吗?
▲绿地全球商品贸易港效果图
根据楼市第一线团队调研信息得知,御山台项目还有低门槛入手机会。项目推出的145、165平户型的低密洋房入手门槛比叠墅和185平米洋房都要低。甚至于对比经十东路周边其它低密洋房项目,145、165平户型洋房在价格、产品力、社区景观上还有一定优势:
?绿地·御山台145㎡低密洋房:▲绿地·御山台洋房效果图
▲绿地·御山台145㎡户型图
从上面145㎡户型图中看到,约14米多的南向四面宽设计十分醒目,这让居者能够享受充足的阳光浴。
▲绿地·御山台145平客餐厅效果图
一个客厅和两个卧室朝阳,客厅南向阳台宽度达到6.5米。南北通透的设计布局,有效的促进了室内空气循环。同时,客餐一体设计能够满足家庭未来多变的生活需求和更开阔的活动空间。
▲绿地·御山台145平主卧效果图
在空间的巧妙布局下,145㎡户型设计也让每一处休息区域得到空间优化。先看主卧,位置隐秘,位于整个户型的里面,很好的保证了主人的私密性,由卧室+衣帽间+全明卫生间+内阳台组成。主卧朝南面宽约3.9米。
▲绿地·御山台145平书房效果图
▲绿地·御山台145平主卫生间效果图
再看其他次卧。其中两个在南边,1个在北边,都非常方正,面积利用非常高效。?绿地·御山台伴山洋房165平惊艳户型
▲绿地·御山台洋房效果图
▲绿地·御山台165㎡户型图从上述165平户型图可以看到,电梯私家入户,户型设计南向大四面宽,一个带大客厅和两个卧室都能够接受充足的阳光浴。还有2个北向房间,书房可灵活运动改造,北向用来再做一个卧室也是绰绰有余。当然也可以做主人的专属衣帽间、收纳室,还能做孩子的琴房、玩具间。这样的户型设计可以任性改造各个功能空间。
▲绿地·御山台165平效果图
客厅阳台7.4米的长度能给居者更大的观景活动空间,更能与室外伴山景色零距离接触。加上南向阳台和客厅连通,非常通透开阔,饱览社区伴山美景。而且南北对流,每天都对流山林清风穿堂而过,舒适性不言而喻。
▲绿地·御山台165平效果图
整个主卧朝南面宽约4米,空间使用还是很阔绰的。
除此之外,绿地·御山台的园林景观同样值得期待。御山台依托山体资源,项目依山势高差变化而形成独有的台地景观,自南向北逐渐增高,居住其中,给人带来一种“步步高升”的生活体验。
在楼体建筑外观上,绿地·御山台半山低密洋房在四层及以上用料为材一体板,整个楼梯外观设计还是不错的。
▲绿地·御山台效果图
根据第一线团队调研得到的消息,绿地·御山台体验中心将在5月23日正式对外开放,想必又会引起泉城新一轮的关注热潮。同时在5月23-24日,绿地·御山台体验中心将会举办开放盛典暨山居生活品鉴。活动现场将有帝王玉玺、凤冠点翠、顶级超跑、名家笔会、草地烧烤等活动。
下面,我们先睹为快来看看此次展览活动:此次六方明清两代帝王玉玺在济南的展览受到不少人的关注,通过象征帝王的玉玺可以一睹皇家威仪。

▲玉玺示意图
还有清乾隆·鎏金点翠双凤头饰,六件点翠真迹亮相济南。

▲双凤头饰示意图
在活动现场,还将有豪华超跑齐聚展示。像《007》詹姆斯邦德同款座驾阿斯顿马丁以及《速度与激情》同款战车超跑迈凯伦都将亮相。
除此之外,现场还有书画名家现场笔会,静赏道法与自然,参与名家有英国皇家艺术研究院客座教授李龙潭、中国美术家协会会员刘明雷、山东画院高级画师胡定南、山东省中国画学会理事董廷新。四大名家现场挥毫,将上演一次泉城济南版的兰亭盛会。
5月23日,位于经十东路围子山脚下的绿地·御山台体验中心就正式开放了,感兴趣的朋友们可以去看看。
——第一线调研全文结束——

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