群英荟萃?还是萝卜开会?济南老城新盘供应猛增!到底该怎么选?

NO. 1|壹
老城供应大增,今年可选楼盘真不少
前几年,济南各种新区是当红炸子鸡,发展的有声有色;而老城的很多片区发展却相对迟缓,各种因素都有,但供地少,拆迁难是其中一个因素。
每当提起老城,总有一种廉颇老矣,尚能饭否的感慨。十年河东十年河西,这几年济南老城逐渐开始有新的变化,曾经拆不动的,也开始启动了,新楼盘供应也增多。
仔细盘算一下,仅仅是济南北部老城楼盘就有很多:
绿地璞园、金科澜山公馆、东海花园、山钢锦绣华府、海信璞园、金地湖城风华、恒大滨河左岸、海尔云世界、君逸府、中梁药山项目、绿城明月风荷、荣盛时代首府、山钢鸿悦华府、国贸花园(小产权)……
为了方便大家了解,我们也做了一版竖图,大家可以看得更加仔细。
老城有老城的优势,生活方便,配套齐全,富有烟火气息,但老城也有不少敏感点,很多老城区的楼盘水很深……
一直有粉丝让盘点一下济南老城区的楼盘,今天我们就先从大明湖以北的几个楼盘说起,其他片区的楼盘我们改天为大家呈现。
NO. 2|贰
神奇的片区,北湖的“水很深”
在济南,有三个知名度较高的湖,大明湖、华山湖和北湖,发展进程截然不同。前两个不必多说,已经成为了济南的名片,最后一个北湖,现在改名为云锦湖,不过好在喊了喊了N年的北湖,终于见雏形。
北湖的水有多深,参考君不清楚,但目前北湖片区在售的楼盘,大家还是要擦亮眼睛好好看看,有些楼盘可以买,但有些楼盘还是要避而远之。
今天我们来看看,加州启城、恒大滨河左岸、海尔云世界、金地湖城风华、国贸花园。山钢锦绣华府确切的说不属于北湖,它的位置更好,更靠近大明湖,而且位于北园高架以南,城市界面比北湖几个楼盘好太多,但因为属于大名湖以北,今天一起放在文章做分析。

NO. 3|叁
置业老城区,各种楼盘怎么选?
首先,我们先看一下片区内的低密度楼盘,山钢锦绣华府,这个楼盘是位于北园高架以南的楼盘,相比其他楼盘有一定位置优势,但同样价格相比其他楼盘也要高一些。
早在2016年8月份,山钢地产以8.479亿元竞得济南国棉三厂地块,也就是现在的山钢锦绣华府地块。地块面积96588平方米,楼面价约2660元/㎡。这个拿地之后前期进展较慢,以至于现在已经成为准现房销售。
2018年7月份,锦绣华府西侧的济南大有恒纺织市场1宗住宅和1宗商业地块迎来成交,其中住宅地块楼面价高达9794元/㎡。大约1个月后,山钢锦绣华府踩着隔壁地块较高地价的神助攻迎来首开。
山钢锦绣华府毛坯交付,在售户型建面约86-150㎡,单价17500-21000元/㎡,和拿地价先比,它的楼面价,让隔壁东海花园看哭。项目的优势是地处北园大街以南,周边商业、交通、医疗配套较为成熟。北园银座、东亚家具等商业配套楼盘不超过1公里,三孔桥附近有多辆公交车经过。
锦绣华府东侧纺织城
客观地说,如果北湖片区改善需求,可以看看这个楼盘,该楼盘容积率2.1左右,相比北湖周边3.0以上的高容积率,这个居住舒适度会好一些,当然该楼盘也存在一定的敏感点。
项目敏感点是挨着北园大街高架桥和京浦铁路较近,部分楼栋存在不同程度的噪音污染。尤其注意紧挨铁路的楼栋和挨着北园高架桥较近的楼栋。未来会有噪音和粉尘污染,要注意!
参考君团队也在地面对大家拍摄了一下项目北侧距离北园高架的距离,中间空地将来会建设商业,对噪音粉尘有一定影响,目前该项目实际上靠近高架和铁路的楼栋早已卖完,在售的楼栋更靠里,基本不受影响。

锦绣华府虽然相对低密度一些,但也存在少量居住公寓,基本都是3层以下,大家注意。

该项目在售户型建面约86-150㎡,单价在1.7-2.1万之间,价格没有大幅下调,户型越大价格越贵。以下是120户型图:
参考君团队拍摄了一张山钢锦绣华府的房源信息表,上面有面积、公摊、总价、单价、销售状态等信息。
说实话,现在能像山钢这么公示房源信息的楼盘真不多,更多的是藏着掖着卖,而济南明令房源必须公示,现在做到的开发商真不多。未来我们也会为大家揭露一些不公示房源的开发商和楼盘。毕竟价格不公开,房源不透明,容易出现人为制造恐慌惜售的场面。
下面是该楼盘的实景图,接近交付,算是即买即入住的小区,还是值得一看。

第二个要分析的楼盘是海尔云世界。说实话,这几年海尔在济南口碑很差,一个北湖自己弄得声名狼藉,不知道是北湖的水太深,还是自己的问题,还是两者兼有。
曾经我们以为北湖是这样的……
然而,在海尔的运作下,他是这样的……
拍摄于2019.09
海尔云世界曾被宣传为天桥区的标杆性项目,天桥区第一大盘,很多人曾满怀期待海尔云世界可以带领北湖片区完成逆袭。理想很丰满,现实很骨感。海尔云世界交出了一副怎样的答卷,在此买房的业主和北湖的原著居民估计有话要说。
拍摄于2019.09
关于海尔云世界,最近基本已经没有什么声音,参考君也一向不看好这个项目。
2019年9月,参考君曾了解过该项目,项目住宅有精装产品和毛坯产品,在售户型建面约90-200㎡。其中毛坯房源均价16500元/㎡,带装修房源均价19500元/㎡。但最近不太清楚是什么价位了。
海尔云世界很多地块容积率较高,像目前在售的B3地块容积率3.2,很多楼栋的中低楼层存在很多采光不足的居住公寓。像B3地块4#楼东户1-17层全部是居住公寓,在此买房尽量避开采光较差的矮楼层。
据参考君了解,海尔云世界的质量一般般,所以,这个楼盘不多说了,不推荐大家买入。
第三个楼盘,国贸花园,这个楼盘属于小产权房,房价低,但产权是问题,所以大家慎重。
第四个楼盘,刚刚公布案名的金地湖城风华。项目占地面积约19万平,总建筑面积约66万平,开发商为济南海盈房地产开发有限公司。
这个楼盘目前处于起步阶段,主要是以下两个地块B-7地块和B-9地块,共15栋住宅,2818户。定位改善,但整个社区以大高层为主。
其中,B-7地块占地面积48615平,总建筑面积249876平,住宅容积率不大于3.6,共8栋住宅,包含1栋30层高层、2栋31层高层、3栋32层高层、2栋33层高层。户型面积为97平、111平、125平、149平。
B-9地块占地面积45666平,总建筑面积228732平,住宅容积率不大于3.6,共7栋住宅,包含1栋29层高层、2栋30层高层、1栋31层高层、3栋33层高层。
目前还不知道更具体的产品信息,比如定位改善楼盘,产品有哪些改善亮点?尚不清楚。但该楼盘的容积率是这几年济南少有的高于3.5以上的楼盘。
我们以B7地块为例,地上达到了3.9,规划8栋住宅,全部为31-34层的大高层。其中有多栋楼日照不足,存在大量居住公寓。如果你将来要在这个楼盘置业,一定要注意6、7、8号楼挡光比较严重!
比如,7号楼东单元1-18层,日照不足,是居住公寓!这意味着采光相当一般。这部分信息都能够从济南自然资源和规划局官网上获取。
更详细的探盘分析,大家可以看这里:容积率堪比公寓!金地湖城风华实探,品质与舒适难取舍?值不值得买?客观分析来了
第五个楼盘,我们看一下恒大滨河左岸。
恒大滨河左岸位于小清河北路和水屯路交叉口,接手自北大时代。
位于小清河以北,交通主要依赖小清河南北路,顺河高架路等,周边路网还算不错,目前社区周边的商业配套较少,当然项目上也规划有自建商业综合体。周边的医疗条件比较丰富,山大二院、军区总医院、四院都距离项目比较近。关于教育恒大滨河左岸业主的孩子都将会上制锦市小学分校,小学现在已经开学了;幼儿园和初中正在建设。
恒大滨河左岸的容积率为3,基本以高层为主,整体容积率较高,整个项目规划了1370户,车位配比是1:0.8;物业为恒大自持的恒大金碧物业。
目前项目均价在1.3万左右,户型从刚需到改善都有,98、116、130、135等,参考到目前该项目1.3万左右的价格,对比周边项目有一定优势,虽然周边环境有待改善,但学校是已经开学的制锦市分校,口碑不错,另外周边老旧二手房居多,新房较少,恒大滨河左岸的价格应该是最低的。
第六个楼盘,加州启城。
加州启城地处天桥区的赵庄片区,具体位于二环北路以南、顺河高架以西。赵庄片区以化工和物流企业聚集为主,片区存在很大改造压力。加州启城北部有高压走廊,南部有北方化工厂,周边交通较为混乱,出行不便。项目占地15.67万平米,建筑面积50万平,主推72-125㎡两居、三居户型。

受赵庄改造片区环境嘈杂、道路不畅、发展张力不足等因素制约,位置略偏远的加州启城性价比一般。
总结,北湖片区的区位非常好,距离大明湖、火车站、长途汽车站等都很近。只是片区城市发展太慢,像联四路城中村,10年前后几乎没有变化,最近这边才刚有好转的迹象。在济南的城建大潮中,会迎来新变化。希望北湖片区借北跨的东风,尽早实现蜕变。
最后,在补充一点,山钢锦绣华府不算是北湖楼盘,它的位置要更好一些,在北园高架以南,距离大明华更近,但现在很多人在老城置业难免会希望多方比较,把这个项目放在这篇文章里也算是提供一个对比吧,毕竟金地华城风华和山钢锦绣华府都是在1.7万左右,很多人喜欢有个客观的对比。
文章篇幅有限,为了让大家更好的了解楼盘信息,明天,也就是周四下午,参考君龙哥将进行一场直播,实地探盘,第一站我们选择了山钢锦绣华府,这个现房小区,走进他们即将交付的小区,直播看看这个小区到底怎么样
最后,全文结束。
周四明天下午的直播,在直播前,我们会在朋友圈陆续发布直播通道二维码,欢迎大家收看。
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