在济南老城东部买房,太难了!这处新城、老城结合部的楼盘,怎么样?

1、在老城东南部买房,太难了!很多人总是抱怨,房子越来越多,都卖给谁了?但如果真的从买房人视角考虑,我们会发现,济南有些地方的房子不是太多,而是太少,大家买房太难了!比如,在济南二环内的东南部,历山路以东、花园路以南的区域。这个区域,在历史上曾是济南房价高地。这里很多地方属于历下区,有优质学区,有些地方甚至是济南的富人区。但随着时代的发展,这个区域内变得越来越“落伍”了,大部分房子都是老破小,居住舒适度已经变得很差。在这区域内,存在着大量的改善群体——他们收入不错,家庭净资产也比较高,但因孩子在周边上学,只能居住在周边的老破小内。他们很多人在换房时都会说,太难了!因为,这个区域内几乎没有新盘在售!唯一一个品牌开发商的在售楼盘,当属中建国熙台,位于山大路、解放路交叉口西北。这个楼盘我们聊过(国熙台)。它的区位不错,也有配套学校,还是新建社区。不过,它的价格也格外“美丽”:11层小高层3.5万左右;24层的高层,售价3.2万左右。除了国熙台,过去四五年,这里也有一些新盘销售。比如,山大路、和平路路口的恒大帝景、茗筑一品。作为周围为数不多的次新盘,它们的价格也不便宜:单价基本在3.2万元以上了,甚至是3.5万元以上。一套120㎡左右的三室,总房价动辄四百来万!有多少个家庭能够承受?所以,大家在这个区域改善置换,真的太难了!2、金科这个楼盘,四周环境怎么样?面对以上难点,我们有时候会向大家推荐另一种方案:如果没有学区需求,可以考虑跳出二环内,在老城、新城结合部买。比如,CBD内的几个楼盘;再比如,位于历城区的金科集美天悦。对CBD内几个楼盘,我们之前都聊过,今天带大家看看集美天悦。它的位置,在工业南路以北、七里河路以西。它目前在售东南角的4号楼,12层产品,售价2.15万元左右。这个楼盘怎么样呢?先看它的周边的环境,看一下它在城市规划中的位置:项目北侧,规划建设幼儿园、小学,目前大部分已经拆迁。项目东侧,紧邻七里河路。七里河路是一条次干道,晚上车流量并不大,噪音问题应该不大。项目南侧,目前一个单位宿舍,还有一部分是拆迁区。其中,在售4号楼南侧距离那个单位宿舍比较近。我们从前述规划图中能看到,项目南侧将来规划为商业商务用地,这意味着那个单位宿舍会进行改造。不过,要警惕这里盖起来商业商务楼之后,对集美天悦有采光遮挡。项目西侧是窑头大沟,目前是泄洪沟,环境一般。不过,窑头大沟沿线正在做绿化,工业南路部分已经成型,预计工业南路以北部分将来也会绿化。绿化后,项目的环境将有改善。另外,我们从这图中还能看到高压线。这条高压线是从山大南路过来的,距离集美天悦项目还有一段距离。根据前面的规划图,它暂时没有入地的规划。3、商住混合用地,有安置房产品看完四周规划,再来看它内部的产品。集美天悦土地成交于去年,是一块商住混合用地。它的地上容积率为3.4,其中住宅是2.8,商业为0.6。项目规划9栋高层住宅,一栋高层商务办公,并将配建室内副食品市场等。商务办公楼在地块的东北角。它的住宅产品为12-26层产品,共920户。停车位1426辆,其中地下1406辆,地上20辆(不在小区内),车位比较充足。小区大门出入口在东侧,包括两个车库出入口,一个人行出入口。产品的几个敏感点:(1)、社区不是很纯粹。该小区靠近南侧的5号楼、9号楼、11号楼是回迁安置房,占比不小。项目东北角有一个12层的商业办公产品,建筑高度49.4米。从规划图看,该部分产品与住宅应该会有隔离。(2)、部分产品采光一般。整个小区一共920户,居住公寓有40户,占比达到了4.3%。光照不足居住标准的房子,主要集中在2#楼与6#楼。(3)、留意2号楼与商业商务地块的车库入口这个设计很奇葩。2号楼单元门在北侧,但门口却是车库出入口。置业顾问表示,将来这个车库出入口的规划会修改。但截至目前,我们还没有看到相关公示。如果不修改的话,这个车库出入口会对2号楼有较大影响。好了。简单聊这些吧,任何一个楼盘都有利弊,我们只为你提供它的信息。至于它是否适合你,我们在这里就不说太多了。同时,欢迎大家加入我们的知识星球,我们会提供详细的买房咨询服务。请扫码加入:——全文完——济南楼市观察原创文章,如需转载请获得授权!查看更多楼市内容,请关注本公众号,回复“汉峪片区”、“龙洞片区”等;粉丝QQ群号:458479365

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